Taşınmaz Bağlantılı Diğer Uyuşmazlıklar

Taşınmazla ilgili her uyuşmazlık kira, ortaklığın giderilmesi veya tapu devri başlığına girmez. Bir evin ayıplı tadilatı, müteahhidin işi yarım bırakması, emlakçının hizmet bedeli, komşu parsele taşan yapı, paydaşın taşınmazı tek başına kullanması veya önalım hakkı farklı hukuki ilişkilere dayanır.

Bu bölümün temel mesajı şudur: Uyuşmazlığın bir taşınmazla bağlantılı olması, uygulanacak arabuluculuk türünü tek başına belirlemez. Önce talebin kaynağı ve istenen sonuç bulunmalıdır.

Önce uyuşmazlığı doğru sınıflandırın

Aynı olayda birden fazla kaynak bulunabilir. Örneğin projeden alınan dairede eksik metrekare iddiası hem tüketici sözleşmesini hem tapu kaydını hem de inşaat tekniğini ilgilendirebilir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Tek bir cevap yoktur.

• Uyuşmazlık kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkından kaynaklanıyorsa HUAK 18/B kapsamında dava şartı olabilir.
• Taraflar tacirse ve dava konusu bir miktar paranın ödenmesiyse ticari dava şartı gündeme gelebilir.
• Tüketici işlemi varsa hakem heyeti sınırı, tüketici dava şartı ve kanuni istisnalar değerlendirilir.
• Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulması isteniyorsa HUAK 17/B uygulanabilir; bu hüküm tek başına genel dava şartı oluşturmaz.
• Tarafların serbestçe tasarruf edebildiği diğer özel hukuk uyuşmazlıklarında ihtiyari arabuluculuk yapılabilir.

Başvuru türü yanlış seçilirse dava şartı tamamlanmamış sayılabilir veya görevli merci konusunda sorun çıkabilir. Talebin adı değil, içeriği esas alınmalıdır.

İnşaat ve tadilat uyuşmazlıkları

Bir yüklenicinin bina yapması, daireyi yenilemesi, çatı onarması, mutfak kurması veya tesisat değiştirmesi genellikle eser sözleşmesi ilişkisi doğurabilir. Yüklenici bir sonuç meydana getirmeyi, iş sahibi de bedel ödemeyi üstlenir.

Yaygın uyuşmazlıklar şunlardır:

• İşin geç teslimi
• Eksik veya ayıplı iş
• Projeye aykırı uygulama
• Fiyat artışı ve ek iş bedeli
• Kullanılan malzemenin değiştirilmesi
• Hakediş ve avans hesabı
• İşin yarım bırakılması
• İş sahibinin ödeme yapmaması
• Başka ustaya tamamlattırma gideri
• Gecikme cezası ve zarar

“İş kötü yapılmış” ifadesi tek başına yeterli değildir. Ayıp ve eksikler oda, imalat ve miktar bazında listelenmelidir.

Teknik inceleme nasıl hazırlanır?

İnşaat uyuşmazlığında fotoğraf yararlıdır; fakat taşıma kapasitesi, su yalıtımı, elektrik güvenliği veya metrekare hesabı yalnız fotoğrafla belirlenemeyebilir.

Toplantı öncesinde şu belgeler hazırlanabilir:

• Sözleşme, proje ve teknik şartname
• Keşif özeti ve malzeme listesi
• Teklif, fatura ve ödeme kayıtları
• Teslim ve iş programı
• Hakedişler
• Tarihli fotoğraf ve videolar
• Belediye ruhsat ve proje belgeleri
• Uzman, laboratuvar veya bilirkişi raporu
• Eksik ve ayıplı işler listesi
• Tamamlama veya onarım teklifleri

Uzman kullanılacaksa görevi açık belirlenmelidir: yalnızca ayıbı mı tespit edecek, onarım yöntemini mi önerecek, maliyet mi hesaplayacak?

Ayıp bildirimi ve süreler

Satış, eser ve tüketici sözleşmelerinde ayıbın incelenmesi, bildirilmesi ve hakların kullanılması farklı kurallara tabi olabilir. Ayıbın açık veya gizli olması, tarafların tüketici ya da tacir sıfatı ve teslim tarihi önemlidir.

Bu nedenle “Ayıp için her zaman iki yıl vardır” veya “Teslim tutanağı imzalandıysa hiçbir hak kalmaz” gibi genellemeler yanlıştır.

Güvenli yaklaşım:

1. Ayıp fark edildiğinde tarihli kayıt oluşturun.
2. Karşı tarafa ispatlanabilir bildirim yapın.
3. Delil kaybolacaksa uzman incelemesi veya mahkemeden delil tespiti seçeneğini değerlendirin.
4. Acil zararı büyütmeyecek önlemleri alın.
5. Zamanaşımı ve özel bildirim sürelerini sözleşme türüne göre kontrol edin.

Arabuluculuk, acil teknik müdahale veya delil koruma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıkları

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede inşaat yapımı ile taşınmaz payı devri bir aradadır. Şekil, tapu, proje, teslim ve üçüncü kişilere yapılan satışlar nedeniyle yüksek riskli bir alandır.

Uyuşmazlık şu konularda çıkabilir:

• İnşaata başlanmaması veya gecikme
• Ruhsat ve proje değişikliği
• Arsa paylarının erken devri
• Eksik veya ayıplı bağımsız bölümler
• Yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapması
• Kira kaybı veya gecikme tazminatı
• Sözleşmenin sona erdirilmesi
• Tapuların geri verilmesi

Arsa sahipleri ile yüklenicinin anlaşması, yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin haklarını onların katılımı olmadan ortadan kaldırmaz. Banka ipoteği, haciz ve tüketici alıcılar ayrıca belirlenmelidir.

Çözüm taşınmaz payının devrini içeriyorsa HUAK 17/B’deki zorunlu icra edilebilirlik şerhi ve tapu işlemleri uygulanır.

Emlakçılık ve aracılık ücretleri

Emlakçı uyuşmazlığında ilk soru, satışın veya kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği kadar, geçerli bir simsarlık ilişkisi kurulup kurulmadığıdır. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekli önemlidir.

Şu konular incelenmelidir:

• Yazılı sözleşme ve tarafları
• Yetkilendirme süresi
• Tek yetki verilip verilmediği
• Hizmet bedelinin tutarı veya oranı
• Emlakçının yaptığı faaliyet
• Alıcı veya kiracıyı kimin bulduğu
• İşlemin kurulup kurulmadığı
• Kapora ve hizmet bedelinin kime ödendiği
• Taşınmaz ticareti mevzuatındaki yükümlülükler

Emlakçının yalnızca ilanı göstermesi her olayda ücret hakkı doğurduğu anlamına gelmez; alıcı ile satıcının daha sonra doğrudan anlaşması da her olayda ücreti otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Sözleşme ve nedensellik bağı değerlendirilmelidir.

Ecrimisil ve kullanım bedeli

“Ecrimisil” sözcüğü farklı alanlarda kullanılabilir. Özel kişiler arasındaki haksız kullanım tazminatı ile kamu taşınmazlarının izinsiz kullanımı nedeniyle idarenin uyguladığı ecrimisil işlemi aynı değildir.

Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlığında:

• Taşınmazı kimin ve hangi dönemde kullandığı,
• Diğer paydaşın kullanma isteği,
• Kullanımdan men olgusu,
• Elde edilen kira veya ürün geliri,
• Zorunlu giderler ve vergiler,
• Taşınmazın emsal kullanım değeri

incelenebilir.

Her paydaşın otomatik olarak geçmiş bütün yıllar için kira bedeli isteyebileceği söylenemez. Talebin koşulları, istisnaları ve süresi somut olaya göre belirlenir.

Hazine veya belediye taşınmazına ilişkin idari ecrimisil ihbarnamesi ise kamu hukuku işlemidir. İdari işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi, özel kişiler arasındaki sıradan arabuluculuk anlaşmasına konu yapılamaz.

Sınır, müdahale ve taşkın yapı

Duvarın, balkonun, çatının veya yapının komşu parsele geçmesi; ağacın köklerinden farklı olarak mülkiyet ve yapı hukukuyla ilgili ağır sonuçlar doğurabilir.

Önce teknik gerçek belirlenmelidir:

• Güncel kadastro ölçümü
• Aplikasyon krokisi
• Yapının gerçek konumu
• Taşmanın miktarı
• İnşaat tarihi
• Malikin bilgisi ve itiraz zamanı
• Yapının kaldırılma maliyeti
• İmar ve ruhsat durumu

Arabuluculukta yapının kaldırılması, sınırın eski hâline getirilmesi, belirli bölümün devri veya irtifak hakkı kurulması görüşülebilir. Mülkiyet devri veya sınırlı ayni hak içeren çözüm HUAK 17/B’nin özel usulüne tabidir.

Belediyeye aykırı bir yapı, komşular anlaştığı için ruhsata uygun hâle gelmez.

Önalım hakkı uyuşmazlıkları

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması kanuni önalım hakkını gündeme getirebilir. Ayrıca tapuya şerh edilebilen sözleşmesel önalım hakkı bulunabilir.

Önalım uyuşmazlıklarında:

• Satışın gerçek niteliği,
• Alıcı ve satıcı,
• Tapudaki bedel,
• Bildirim tarihi,
• Paydaşlık durumu,
• Fiilî paylaşma iddiası,
• Hak düşürücü süreler

kritiktir.

Bu süreler kısa ve sonuçları ağır olabilir. Arabuluculuğa başvuru yapılırken hangi talebin kapsandığı ve sürenin nasıl korunacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Anlaşma payın hak sahibine devrini içeriyorsa icra edilebilirlik şerhi ve tapu tescil süreci gerekir.

Teslim, metrekare ve ortak alan vaatleri

Konut veya işyeri satışında broşür, proje, numune daire ve sözleşme arasında fark bulunabilir. Net ve brüt alan, eklenti, otopark, depo, manzara, ortak tesis ve teslim standardı uyuşmazlık yaratır.

Belgeler karşılaştırılırken:

• Tapudaki bağımsız bölüm
• Onaylı mimari proje
• Sözleşme ve teknik ekler
• Reklam ve ön bilgilendirme
• Fiilî ölçüm
• Ortak alan ve eklenti kayıtları
• Yapı kullanma izin belgesi

birlikte ele alınmalıdır.

Çözüm; bedel indirimi, eksik işin tamamlanması, başka bağımsız bölüm, ortak tesisin belirli tarihte açılması veya sözleşmenin sona erdirilmesi olabilir. Kamuya verilen ruhsat ve iskân yetkisi tarafların anlaşmasıyla kullanılamaz.

Sigorta ve taşınmaz zararı

Yangın, su baskını, deprem, fırtına veya tesisat arızasında malik, kiracı, yönetim, yüklenici ve sigorta şirketi aynı dosyada farklı sorumluluklar taşıyabilir.

Sigorta görüşmesinde:

• Poliçe ve teminat kapsamı,
• Hasar tarihi ve bildirimi,
• Eksper raporu,
• Muafiyet ve eksik sigorta,
• Onarım faturaları,
• Zararın kaynağı,
• Sigortacının ödeme sonrası rücu hakkı

incelenmelidir.

Malik ile zarar veren kişinin anlaşması, ödeme yapan sigorta şirketinin kanundan veya sözleşmeden doğan rücu hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir.

Kamu hukuku sınırı

HUAK, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş ve işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarında uygulanır.

Bu nedenle taraflar arabuluculukla:

• İmar planını değiştiremez.
• Ruhsatsız yapıyı yasal hâle getiremez.
• Yıkım kararını kaldıramaz.
• İdari para cezasını hükümsüz kılamaz.
• Tapu müdürlüğüne kanuna aykırı tescil yaptıramaz.
• Kamulaştırma kararını özel sözleşmeyle yok sayamaz.
• Çevre ve yapı güvenliği yükümlülüklerinden vazgeçemez.

İdareyle bağlantılı bazı uyuşmazlıklarda özel uzlaşma veya sulh mekanizmaları bulunabilir. Yetkili kamu görevlisinin kanuni yetkisi olmadan yapılan anlaşma idareyi bağlamaz. İdari yargı süreleri ayrıca korunmalıdır.

Anlaşma belgesi nasıl kurulmalı?

Taşınmaz bağlantılı anlaşmada şu sorular cevaplanmalıdır:

• Sorun hangi sözleşme veya hak ilişkisinden doğuyor?
• Kim ne yapacak?
• Teknik işin standardı nedir?
• Son tarih ve ara aşamalar nelerdir?
• Kontrolü kim yapacak?
• Ödeme ne zaman ve hangi koşulla yapılacak?
• Gerekli belediye, tapu veya kurum iznini kim alacak?
• Üçüncü kişinin onayı gerekiyor mu?
• Taşınmaz devri veya ayni hak kuruluyor mu?
• İcra edilebilirlik şerhi zorunlu mu?

Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak içermeyen sıradan para ve onarım anlaşmasında HUAK 17/B’nin özel şerh zorunluluğu uygulanmaz. Buna karşılık çözüm mülkiyet devri, geçit, intifa veya ipotek içeriyorsa zorunlu şerh ve tapu süreci gerekir.

Kurgusal örnek olay: Ayıplı tadilat ve su zararı

Bu örnek tamamen kurgusaldır. Gerçek kişi, şirket veya taşınmazla bağlantısı yoktur.

Arda, dairesinin banyosunu yenilemesi için bir şirketle sözleşme yapar. İş bittikten iki ay sonra alt kata su sızar. Şirket sızıntının binanın ortak tesisatından kaynaklandığını, yönetim ise yeni yalıtımın hatalı olduğunu söyler.

Arabuluculuk öncesinde bağımsız teknik uzman sızıntının hem hatalı yalıtım hem eskimiş ortak gider borusuyla bağlantılı olduğunu belirler. Toplantıya Arda, şirket, alt kat maliki ve yetkili yönetim temsilcisi katılır.

Anlaşmada:

• Ortak borunun yönetimce yenilenmesi,
• Banyo yalıtımının şirketçe tekrar yapılması,
• Alt kattaki boya ve dolap zararının paylaşılması,
• İşlerin sırası ve eve giriş saatleri,
• Uzmanın son kontrolü,
• Ödemelerin kontrol sonrasına bağlanması

düzenlenir.

Bu örnek, doğru taraflar ve teknik neden belirlenmeden yalnız para konuşmanın neden yetersiz olduğunu gösterir.

Sık yapılan hatalar

• Taşınmazla ilgili her uyuşmazlığı aynı dava şartına tabi sanmak
• Teknik inceleme olmadan kusur ve maliyet belirlemek
• Ayıp bildirimini ve delil korumayı geciktirmek
• Müteahhit, arsa sahibi ve üçüncü kişi alıcıların haklarını karıştırmak
• Yazılı emlakçılık sözleşmesini incelememek
• Özel kişiler arasındaki kullanım bedeliyle idari ecrimisili aynı saymak
• Kadastro ölçümü olmadan sınır anlaşması yapmak
• Önalım sürelerini gözden kaçırmak
• Sigorta şirketinin rücu hakkını hesaba katmamak
• İmar veya ruhsat sorununu özel anlaşmayla çözülmüş sanmak
• Ayni hak içeren çözümde zorunlu şerh ve tapu işlemlerini atlamak

Toplantı öncesi kontrol listesi

• Uyuşmazlığın gerçek hukuki kaynağını belirledim.
• Dava şartı, ihtiyari başvuru ve görev ayrımını kontrol ettim.
• Güncel tapu ve sözleşme belgelerini hazırladım.
• Fotoğraf, bildirim ve ödeme kayıtlarını sıraladım.
• Teknik uzman veya ölçüm gerekip gerekmediğini belirledim.
• Bütün ilgili malik, yüklenici, yönetim ve üçüncü kişileri tespit ettim.
• Ayıp, önalım veya idari dava sürelerini kontrol ettim.
• Sigorta ve kamu kurumu boyutunu araştırdım.
• Çözümün idari izin gerektirip gerektirmediğini belirledim.
• Taşınmaz devri veya ayni hak varsa özel şerh sürecini planladım.

Sık sorulan sorular

Tadilat uyuşmazlığı taşınmazla ilgili olduğu için arabuluculuk zorunlu mudur?

Yalnız bu nedenle zorunlu değildir. Tarafların tüketici veya tacir sıfatı, talebin para olup olmadığı ve uyuşmazlığın başka bir dava şartı alanına girip girmediği incelenir.

Arabulucu inşaat kusurunu belirler mi?

Hayır. Arabulucu teknik bilirkişi değildir. Taraflar ortak uzman seçebilir veya mevcut raporları değerlendirebilir.

Emlakçı yazılı sözleşme olmadan ücret isteyebilir mi?

Taşınmaz simsarlığında yazılı şekil önemlidir. Belgenin, hizmetin ve somut ilişkinin hukuki değerlendirmesi yapılmalıdır; yalnız sözlü iddia üzerinden kesin sonuç verilmemelidir.

Belediye yıkım kararı arabuluculukta kaldırılabilir mi?

Hayır. İdari karar, özel kişiler arasındaki anlaşmayla ortadan kaldırılamaz. İdari başvuru ve dava yolları süresinde kullanılmalıdır.

Sınır sorununda komşumla anlaşmam yeterli mi?

Çözüm yalnız kullanım düzeniyse anlaşma mümkün olabilir. Tapu sınırı, mülkiyet devri veya irtifak kurulacaksa teknik ölçüm, kanuni şekil, zorunlu icra edilebilirlik şerhi ve tapu işlemi gerekir.

Anlaşma yalnız para ödemesi içeriyorsa taşınmazlara özgü şerh zorunlu mu?

HUAK 17/B’deki özel zorunluluk, taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalar içindir. Yalnız para veya onarım içeren anlaşmanın icra edilebilirliği genel kurallara göre değerlendirilir.

Mevzuat ve güncellik notu

Bu bölüm hazırlanırken başlıca şu düzenlemeler esas alınmıştır:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet, komşu hakkı, taşkın yapı ve önalım hükümleri
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun satış, eser, simsarlık ve haksız fiil hükümleri
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun dava şartı arabuluculukla bağlantılı hükümleri
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• Tapu, kadastro, taşınmaz ticareti ve yapı mevzuatının ilgili hükümleri

Son kontrol tarihi: 8 Ağustos 2026

Ayıp bildirimi, önalım, tapu, imar, kamulaştırma ve idari dava süreleri somut olaya göre değişebilir. Belediye ve diğer kurumların güncel işlem koşulları ayrıca doğrulanmalıdır.

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir. Genel bilgilendirme amacı taşır. Teknik kusur, yapı güvenliği, tapu sınırı, önalım, idari yaptırım, kamulaştırma veya çok taraflı proje içeren dosyalarda hukuki ve teknik yardım alınabilir.