Ortaklığın Giderilmesi

Bir taşınmazın veya taşınırın birden fazla kişiye ait olması tek başına sorun değildir. Sorun, ortakların kullanım, gelir, bakım, yatırım veya satış konusunda birlikte karar verememesiyle başlar.

Ortaklığın giderilmesi, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesidir. Gündelik dilde buna “izale-i şuyu” da denir. Amaç bir tarafı cezalandırmak değil, birlikte mülkiyetin hangi yöntemle sona ereceğini belirlemektir.

Arabuluculukta mahkeme satışına bağlı kalmadan daha esnek çözümler üretilebilir. Taşınmaz bölünebilir, paydaşlardan biri diğer payları satın alabilir, taşınmaz birlikte belirlenen yöntemle üçüncü kişiye satılabilir veya birden fazla mal paydaşlar arasında dengeli biçimde dağıtılabilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılırsa dava şartı eksikliği gündeme gelir. Ancak 1 Eylül 2023 tarihinde zaten görülmekte olan davalara bu yeni dava şartı geriye dönük uygulanmaz.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti

Ortaklığın türü, çözümün nasıl kurulacağını etkiler.

Miras ortaklığı çoğu zaman elbirliği mülkiyetine örnektir. Tapuda miras bırakanın adı hâlâ görünebilir veya mirasçılar elbirliği hâlinde malik olabilir.

“Benim payım yarım, evin üst katı benimdir” düşüncesi her zaman doğru değildir. Pay oranı, taşınmazın fiziksel olarak belirli bölümüne tek başına mülkiyet sağlamaz. Fiilî kullanım düzeni bulunabilir; fakat bu düzen tapudaki ayni hakla aynı şey değildir.

Her paydaş ortaklığın sona ermesini isteyebilir mi?

Türk Medeni Kanunu’na göre paydaşlardan her biri, hukuki işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylaşmayı isteme hakkı bulunmadıkça, paylaşma isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

Bu ifadeler otomatik sonuç üretmez. Ortaklığın dayanağı, tapudaki şerhler, taraflar arasındaki sözleşme ve istem zamanının koşulları incelenmelidir.

Bütün paydaşlar neden sürece katılmalıdır?

Ortaklığın giderilmesi bütün ortakların hakkını etkiler. Bu nedenle paydaşların veya elbirliği ortaklarının tamamının belirlenmesi ve sürece usulüne uygun biçimde dâhil edilmesi gerekir.

Bir paydaş unutulursa:

• Ortaklık bütünüyle sona erdirilemez.
• Anlaşma tapuda uygulanamayabilir.
• Dava şartının doğru taraflarla tamamlanıp tamamlanmadığı tartışılabilir.
• Sonradan yeni bir uyuşmazlık çıkabilir.

Başvuru öncesinde güncel tapu kaydı, nüfus ve mirasçılık bilgileri incelenmelidir. Paydaşlardan biri ölmüşse yalnızca aile içindeki bilinen kişilerle anlaşmak yeterli olmayabilir; tüm mirasçıların ve gerekirse tereke temsilcisinin durumu belirlenmelidir.

Paydaşlardan biri çocuksa veya kısıtlıysa

Çocuk, vesayet altındaki kişi, kayyımla temsil edilen kişi veya çıkar çatışması bulunan temsil ilişkisi varsa sıradan vekâlet yaklaşımı yeterli değildir.

Sulh veya paylaşma anlaşması için:

• Yasal temsil yetkisi,
• Vesayet makamı veya denetim makamı izni,
• Kayyım atanması,
• Çocuğun üstün yararı,
• Temsilci ile temsil edilen arasındaki çıkar çatışması

gündeme gelebilir.

Arabulucu gerekli mahkeme izninin yerine geçemez. İzin alınmadan imzalanan metnin geçerli ve tapuda uygulanabilir olduğu varsayılmamalıdır.

Ortaklık hangi yollarla sona erdirilebilir?

Aynen paylaşma

Mal, değerinde önemli bir kayıp olmadan bölünebiliyorsa parçalar paydaşlara özgülenebilir. Taşınmazda bu çözüm için yalnızca harita üzerinde çizgi çekmek yeterli değildir.

Şunlar kontrol edilmelidir:

• İmar mevzuatı
• Asgari parsel büyüklüğü
• Yola cephe ve erişim
• Tarımsal arazi sınırlamaları
• Belediye veya il özel idaresi işlemleri
• İfraz ve tapu tescil koşulları
• Yapıların hangi parçada kalacağı
• Değer farkı ve denkleştirme ödemesi

İfraz mümkün değilse “arsa ikiye bölünecektir” hükmü uygulanamaz.

Bir paydaşın diğer payları devralması

Paydaşlardan biri malın tamamını almak, diğerleri pay bedellerini tahsil etmek isteyebilir. Bu yöntem aile konutu, işletme, tarım arazisi veya duygusal değeri olan taşınmazlarda etkili olabilir.

Anlaşmada:

• Malın toplam değeri,
• Her paydaşın payı,
• Devir bedeli,
• Ödeme tarihi ve güvencesi,
• Tapu işleminin tarihi,
• Vergi, harç ve masraf paylaşımı,
• Taşınmazın teslimi,
• Kira veya kullanım gelirinin kesim tarihi

açıkça yazılmalıdır.

Üçüncü kişiye anlaşmalı satış

Paydaşlar taşınmazı kendi seçtikleri emlakçı, ihale veya teklif toplama yöntemiyle üçüncü kişiye satabilir. Mahkeme satışına gitmeden önce değerleme, asgari fiyat ve satış takvimi belirlenebilir.

Şu ayrıntılar önemlidir:

• Satış yetkisini kimin kullanacağı
• Asgari kabul fiyatı
• Pazarlama süresi
• Komisyon ve ilan gideri
• Tekliflerin paydaşlara bildirilmesi
• Kapora alınması
• Satış bedelinin güvenli tahsili
• Borç ve giderler çıktıktan sonra dağıtım

“Uygun fiyata satılacaktır” ifadesi yeterli değildir.

Malların paydaşlar arasında dağıtılması

Birden fazla taşınmaz veya taşınır varsa her malı ayrı ayrı satmak yerine mallar paydaşlara dağıtılabilir. Değer farkı para ödemesiyle dengelenebilir.

Örneğin bir paydaş daireyi, diğeri arsayı alabilir. Ancak değerlerin bağımsız ve güncel biçimde belirlenmesi gerekir.

Satış ve bedelin paylaştırılması

Aynen paylaşma mümkün değilse veya taraflar bu yöntemi istemiyorsa mal satılıp bedeli paylaştırılabilir. Mahkeme yolunda satışın biçimi ve paydaşlar arasında artırma yapılıp yapılmayacağı kanuni koşullara bağlıdır.

Arabuluculukta taraflar satış yöntemini daha ayrıntılı planlayabilir; fakat kanunun, tapu işlemlerinin ve üçüncü kişi satışının zorunlu şekil şartları korunur.

Aynen taksim her zaman ekonomik çözüm müdür?

Fiziksel bölünmenin mümkün olması ekonomik olarak mantıklı olduğu anlamına gelmez. Bir arsanın ikiye ayrılması toplam değeri azaltabilir, bir parçayı yolsuz bırakabilir veya mevcut yapıyı kullanılamaz hâle getirebilir.

Karar öncesinde şu üç değer karşılaştırılmalıdır:

Gerekirse lisanslı değerleme uzmanı, harita mühendisi, şehir plancısı veya ziraat uzmanından görüş alınabilir. Arabulucu kendiliğinden taşınmaz değeri belirlemez.

Taşınmaz üzerindeki yükler unutulmamalıdır

Tapudaki mülkiyet bilgisi tek başına yeterli değildir. Şu kayıtlar çözümü etkileyebilir:

• İpotek
• Haciz
• İntifa veya oturma hakkı
• Aile konutu şerhi
• Satış vaadi şerhi
• Kira şerhi
• Geçit veya başka irtifak hakları
• Kamu haczi veya tedbir
• İmar ve kamulaştırma durumu

Paydaşların anlaşması üçüncü kişinin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Banka, haciz alacaklısı, intifa hakkı sahibi veya ilgili kamu kurumu sürecin tarafı değilse onların hakları ayrıca korunur.

Kullanım bedeli ve geçmiş gelirler

Ortaklığın giderilmesi ile geçmiş kullanım bedeli, kira geliri, ürün geliri, vergi, bakım ve yatırım alacakları aynı şey değildir.

Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanmış olabilir. Diğer paydaşlar ecrimisil veya kullanım karşılığı talep edebilir. Buna karşılık kullanan paydaş vergi, tadilat veya zorunlu gider ödediğini ileri sürebilir.

Bu hesaplar ayrı başlıklarda gösterilmelidir:

• Dönem
• Elde edilen kira veya ürün geliri
• Tek başına kullanım iddiası
• İhtar veya yararlanma talebi
• Zorunlu ve faydalı giderler
• Vergi ve sigorta
• Yapılan ödemeler
• Mahsup edilecek tutarlar

“Bütün geçmiş hesaplar kapanmıştır” şeklindeki geniş ibra, taraflar rakamları bilmiyorsa risklidir.

Miras kalan taşınmazlarda duygusal ve hukuki boyut

Miras taşınmazlarında anlaşmazlık çoğu zaman yalnızca fiyat değildir. Aile evi, bakım emeği, geçmişte yapılan yardımlar, cenaze giderleri veya miras bırakanın sözleri müzakereye taşınabilir.

Ancak arabuluculuk:

• Geçersiz bir vasiyeti geçerli yapmaz.
• Saklı pay veya mirasçılık tartışmasını kendiliğinden çözmez.
• Tapuda olmayan kişinin malik olduğunu ilan etmez.
• Vergi ve veraset işlemlerinin yerini tutmaz.

Mirasçılık belgesi, vasiyetname, tereke borçları ve başka mallar varsa ortaklığın giderilmesi dosyasının sınırı doğru çizilmelidir. Bazen tek taşınmazı paylaşmak yerine terekenin tamamını kapsayan bir plan daha sağlıklı olur; bunun için bütün ilgililerin yetkili biçimde katılması gerekir.

Tarımsal arazilerde özel sınırlamalar

Tarım arazilerinin bölünmesi ve devri, yalnızca paydaşların iradesine bağlı değildir. Tarım mevzuatındaki asgari büyüklük, yeter gelirli arazi, miras ve devir hükümleri uygulanabilir.

“Herkese tapuda küçük bir parça verelim” çözümü mevzuata aykırı olabilir. İl veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü, tapu müdürlüğü ve teknik uzmanlardan güncel bilgi alınması gerekebilir.

Tarım arazisinde ürün, ekim dönemi, kira, destekleme ödemesi, sulama borcu ve ekipman da anlaşmada ayrıca düzenlenmelidir.

Süreç ne kadar sürer?

Dava şartı arabuluculukta genel süre, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç haftadır. Zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Ortaklığın giderilmesi dosyalarında çok sayıda taraf, değerleme ve teknik inceleme bulunabilir. Kanuni sürenin kısa olması nedeniyle belgelerin başvurudan önce hazırlanması önemlidir.

Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak tapu, vergi, miras, icra veya idari işlemle ilgili başka süreler ayrıca izlenmelidir.

Taşınmaz devri içeren anlaşmada özel usul

Ortaklığın sona ermesi bir veya daha fazla taşınmaz payının devrini gerektiriyorsa HUAK 17/B ve 18/B hükümleri birlikte dikkate alınmalıdır.

Anlaşma belgesi:

• Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini,
• Devredilecek payı,
• Devreden ve devralanı,
• Bedeli ve ödeme biçimini,
• Tapu işlem tarihini,
• Kanuni sınırlama ve izinleri,
• Harç, vergi ve masrafları

açıkça göstermelidir.

Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Mahkeme anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini, ayrıca taşınmaz devriyle ilgili sınırlama ve usullere uyulup uyulmadığını denetler.

İcra edilebilirlik şerhi tapu tescilinin kendisi değildir. Şerhten sonra gerekli tapu ve diğer resmî işlemlerin tamamlanması gerekir.

Tapuya geçici şerh verilebilir mi?

Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili arabuluculukta taraflar yazılı olarak anlaşır ve arabulucu bu kararı tutanağa bağlarsa, arabulucunun talebiyle tapu siciline tasarruf yetkisinin kısıtlandığına ilişkin şerh verilebilir.

Bu şerh:

• Yalnızca arabuluculuk süreciyle sınırlıdır.
• Konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçemez.
• Taraflar anlaşamazsa veya kaldırılmasında anlaşırsa arabulucunun talebiyle kaldırılır.
• Üç aylık sürenin sonunda kendiliğinden kalkar.

Şerh otomatik değildir. Tarafların yazılı kararı ve kanundaki usul gerekir.

Kurgusal örnek olay: Üç kardeşin miras arsası

Bu örnek tamamen kurgusaldır. Gerçek kişi, aile veya taşınmazla bağlantısı yoktur.

Üç kardeşe miras kalan bir arsa vardır. Aslı arsayı satmak, Bora üzerine ev yapmak, Ceren ise payının parasını kısa sürede almak ister. Taraflar yıllardır emlakçı teklifleri üzerinden tartışmaktadır.

Arabuluculuk öncesinde:

• Mirasçılık belgesi ve güncel tapu kaydı alınır.
• İmar durumu ve ifraz olanağı araştırılır.
• Bağımsız değerleme yaptırılır.
• Tapudaki yükler incelenir.
• Vergi ve devir masrafları hakkında bilgi alınır.

İfrazın ekonomik olmadığı anlaşılır. Bora, diğer iki payı satın almayı teklif eder. Ödemenin bir kısmını peşin, kalanını banka teminatlı taksitlerle ödemeyi kabul eder.

Anlaşmada paylar, bedeller, teminat, tapu işlem günü, masraf paylaşımı ve ödeme gerçekleşmezse izlenecek yol açıkça yazılır. Belge için zorunlu icra edilebilirlik şerhi alınır ve ardından tapu işlemleri tamamlanır.

Sık yapılan hatalar

• Bütün paydaşları ve mirasçıları belirlemeden süreci başlatmak
• Tapu kaydının eski örneğiyle işlem yapmak
• Pay oranını taşınmazın belirli fiziksel bölümü sanmak
• İfrazın hukuken ve teknik olarak mümkün olduğunu araştırmamak
• Küçük veya kısıtlı paydaş için gerekli izinleri atlamak
• İpotek, haciz ve intifa hakkını yok saymak
• Değerleme yapmadan aile içi baskıyla bedel belirlemek
• Kullanım bedeli ve masraf hesabını ortaklığın giderilmesiyle karıştırmak
• Ödeme güvencesi olmadan pay devri kararlaştırmak
• Vergi, harç ve komisyonu kimin ödeyeceğini yazmamak
• İcra edilebilirlik şerhini tapu tesciliyle aynı şey sanmak
• Tarımsal arazi sınırlamalarını dikkate almamak

Toplantı öncesi kontrol listesi

• Güncel ve ayrıntılı tapu kaydını aldım.
• Bütün paydaşları veya mirasçıları belirledim.
• Pay oranlarını kontrol ettim.
• İpotek, haciz, şerh ve irtifakları inceledim.
• Malın güncel değerini araştırdım.
• Aynen paylaşmanın teknik ve hukuki olanağını kontrol ettim.
• Geçmiş gelir ve gider hesabını ayrı çıkardım.
• Satın alma düşünüyorsam finansman ve teminat planladım.
• Çocuk veya kısıtlı paydaş için izin gerekip gerekmediğini araştırdım.
• Vergi, harç ve tapu masraflarını hesapladım.
• Anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi ve tapu aşamalarını planladım.

Sık sorulan sorular

Tek bir paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?

Kural olarak evet. Ancak paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle sınırlandırılması, malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya uygun olmayan zaman gibi istisnalar somut olayda değerlendirilebilir.

Paydaşlardan biri arabuluculuğa katılmazsa anlaşma yapılabilir mi?

Katılan kişiler kendi yetkileri içindeki bazı konuları görüşebilir; ancak bütün mal üzerindeki ortaklığı sona erdiren çözüm için bütün hak sahiplerinin geçerli iradesi gerekir. Katılmayan paydaşın mülkiyet hakkı başkalarının anlaşmasıyla ortadan kaldırılamaz.

Arabulucu taşınmazın fiyatını belirler mi?

Hayır. Taraflar fiyat üzerinde anlaşır. Gerektiğinde bağımsız değerleme uzmanından yardım alınabilir.

Bir paydaş taşınmazı satın alabilir mi?

Evet. Diğer paydaşların kabulüyle payları devralabilir. Bedel, ödeme güvenliği, tapu işlemi ve masraflar ayrıntılı düzenlenmelidir.

Arabuluculuk anlaşmasıyla tapu hemen değişir mi?

Hayır. Anlaşma belgesi tapu tescilinin kendisi değildir. Zorunlu icra edilebilirlik şerhi ile tapu ve diğer resmî işlemler tamamlanmalıdır.

Anlaşma sağlanamazsa ne olur?

Son tutanak düzenlenir. Dava şartı tamamlandıktan sonra görevli ve yetkili mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme aynen paylaşma veya satış koşullarını kanuna göre değerlendirir.

Mevzuat ve güncellik notu

Bu bölüm hazırlanırken başlıca şu düzenlemeler esas alınmıştır:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle 17/B, 18/A ve 18/B maddeleri
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve miras ortaklığı hükümleri
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükümleri
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun tarım arazilerine ilişkin hükümleri
• 2644 sayılı Tapu Kanunu ve tapu siciline ilişkin ikincil düzenlemeler
• 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
• 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi

Son kontrol tarihi: 8 Ağustos 2026

İmar, tarım, yabancıların taşınmaz edinmesi, vergi, vesayet ve tapu mevzuatı somut taşınmaza ve kişilere göre ek sınırlamalar getirebilir. Güncel tapu kayıtları ile ilgili kurumların işlem koşulları anlaşmadan önce doğrulanmalıdır.

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir. Genel bilgilendirme amacı taşır. Çok taraflı, miras, tarım arazisi, çocuk veya kısıtlı paydaş, ipotek, haciz ya da yüksek değerli taşınmaz içeren dosyalarda somut olaya özgü hukuki ve teknik yardım alınabilir.