Kira Uyuşmazlıkları

Kira uyuşmazlıkları yalnızca ödenmeyen kiradan ibaret değildir. Tahliye, kira bedelinin belirlenmesi, artış, depozito, aidat, hasar, erken çıkış, sözleşmenin sona ermesi ve kiralananın kullanım biçimi aynı dosyada bir araya gelebilir.

Bu uyuşmazlıkların önemli bir bölümü 1 Eylül 2023 tarihinden beri dava açılmadan önce arabulucuya götürülmek zorundadır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna vardır. Ayrıca arabuluculuk başvurusu, noter ihtarı, icra takibi veya tahliye davası için öngörülen bütün özel sürelerin yerine geçmez.

Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu kapsamda uygulamada şu uyuşmazlıklarla karşılaşılır:

• Kira bedelinin ödenmemesi
• Kira bedelinin tespiti
• Kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması
• Tahliye talepleri
• Tahliye taahhüdüne dayanan talepler
• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye
• On yıllık uzama süresiyle bağlantılı sona erdirme
• İki haklı ihtar iddiası
• Kiracının veya kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranışı
• Depozitonun iadesi
• Hasar, hor kullanma ve eski hâle getirme giderleri
• Erken tahliye ve boşta kalan dönem zararı
• Yan gider, aidat ve ortak kullanım giderleri
• Alt kira, devir ve kullanım amacıyla ilgili uyuşmazlıklar

Bir talebin yalnızca “tahliye” olarak adlandırılması, hangi hukuki yola tabi olduğunu göstermez. Dayanak, istenen sonuç ve seçilen takip veya dava yolu birlikte değerlendirilmelidir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası ne anlama gelir?

Kanun, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuğun dışında bırakmıştır.

Bu istisna, “Tahliye isteyen kiraya veren hiçbir zaman arabulucuya gitmez” anlamına gelmez.

İcra yolunun seçilmesi ödeme emri, itiraz, ödeme ve tahliye süreleri bakımından teknik sonuç doğurur. Yanlış takip türü veya yanlış talep, hak kaybına yol açabilir. Arabuluculuk kitabındaki genel açıklama, somut dosyanın icra hukuku değerlendirmesinin yerini tutmaz.

Arabuluculuk hangi tarihten beri zorunludur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin dava şartı, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu tarih itibarıyla ilk derece mahkemesinde, bölge adliye mahkemesinde veya Yargıtayda görülmekte olan davalara yeni dava şartı geriye dönük uygulanmaz. Yeni açılacak davada ise uyuşmazlığın ve istisnanın kapsamı kontrol edilir.

Başvuru nereye ve nasıl yapılır?

Başvuru, uyuşmazlık hakkında yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro bulunmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü işlemleri yürütür.

Başvuruda mümkün olduğunca şu bilgiler verilmelidir:

• Kiracı ve kiraya verenin adı veya tam ticaret unvanı
• Güncel adres ve iletişim bilgileri
• Kiralananın açık adresi
• Kira sözleşmesinin tarihi
• Aylık kira bedeli ve ödeme günü
• Talebin konusu ve parasal miktarı
• Tahliye isteniyorsa hukuki ve fiilî dayanak
• Varsa ihtar, tebligat, icra takibi veya önceki dava bilgisi

Tapu maliki ile kira sözleşmesini imzalayan kişi her zaman aynı olmayabilir. Miras, intifa hakkı, paylı mülkiyet, yönetim yetkisi veya şirket temsilciliği varsa doğru taraf ve yetki ayrıca incelenmelidir.

Süre ne kadardır?

Arabulucu, dava şartı kapsamındaki başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak bu koruma her özel bildirimi veya işlemi kendiliğinden yerine getirmez.

Örneğin kira hukukunda:

• Belirli tarihte bildirim yapılması,
• Tahliye taahhüdüne dayanılması,
• İhtarnamenin zamanında gönderilmesi,
• İcra takibine süresinde itiraz edilmesi,
• Dönem sonuna bağlı dava süresinin korunması

gerekebilir. Arabuluculuğa başvurulduğu için diğer bütün sürelerin güvence altında olduğu varsayılmamalıdır.

Kira tespiti ile kira artışı aynı şey değildir

Tarafların sözleşmede belirlediği yıllık artış hükmü ile mahkemeden kira bedelinin tespitinin istenmesi aynı konu değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşmalarına ve kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin esaslar içerir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler bakımından emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet gibi ek ölçütler gündeme gelebilir.

Konut kiralarında geçmişte uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024’ten itibaren devam etmemiştir. Bu nedenle eski döneme ait sosyal medya paylaşımlarındaki “en fazla yüzde 25” açıklaması 2026 yılı için genel kural değildir.

Güncel artış hesabında sözleşme tarihi, kira dönemi, tüketici fiyat endeksinin ilgili on iki aylık ortalama değişimi, sözleşme hükmü ve TBK’nin emredici sınırları birlikte değerlendirilir. Oran aylık değiştiği için bu kitapta sabit bir yüzde verilmemektedir.

Kira bedelinin uyarlanması farklıdır

Uyarlama talebi, yalnızca çevredeki kiraların yükseldiği iddiasından ibaret değildir. Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü değişikliklerin edimler arasındaki dengeyi ağır biçimde bozduğu ileri sürülebilir.

Uyarlamanın koşulları somut olaya göre değerlendirilir. Her ekonomik değişiklik otomatik olarak uyarlama hakkı doğurmaz. Tarafların öngörüsü, risk dağılımı, sözleşme süresi, ödeme biçimi ve değişikliğin ağırlığı önemlidir.

Arabuluculukta uyarlama görüşülürken şu seçenekler üretilebilir:

• Yeni bedelin belirli tarihten itibaren uygulanması
• Kademeli artış
• Belirli süre sabit bedel
• Döviz veya endeks hükmünün hukuka uygun şekilde yeniden düzenlenmesi
• Erken sona erdirme seçeneği
• Bakım ve yenileme giderlerinin paylaşılması

Tahliye görüşmesinde yalnızca çıkış tarihi konuşulmaz

Tahliye anlaşması, açık ve uygulanabilir olmalıdır. En azından şu konular ele alınmalıdır:

• Taşınmazın boşaltılacağı kesin tarih ve saat
• Anahtarın kime ve nasıl teslim edileceği
• Teslim tutanağı düzenlenmesi
• Sayaç değerleri ve aboneliklerin kapatılması
• Birikmiş kira ve yan giderler
• Depozitonun mahsup veya iade biçimi
• Eşya bırakılması hâlinde yapılacak işlem
• Taşınmazın mevcut durumu ve hasar iddiaları
• Gecikme hâlinde uygulanacak sonuç
• Tarafların hangi talepler bakımından anlaştığı

“Kiracı uygun zamanda çıkacaktır” veya “ev sahibi depozitoyu sonra ödeyecektir” gibi cümleler yeni uyuşmazlık yaratır.

Kiracının taşınmazı boşaltmayı kabul etmesi önemli bir hukuki sonuçtur. Tarihin gerçekçi olması, yeni konut veya işyeri bulma ihtiyacı, taşıma süresi ve ödeme planı birlikte düşünülmelidir. Kiraya veren de uygulanması mümkün olmayan çok kısa bir tarih üzerinde ısrar ettiğinde anlaşmanın bozulma riskini artırır.

Tahliye taahhüdünde dikkat edilmesi gerekenler

Tahliye taahhüdünün geçerliliği; yazılı şekil, tarih, kiralananın tesliminden sonraki irade, imza ve yetki gibi konularda tartışılabilir. Boş tarihli belge, sonradan doldurma iddiası veya kiracının baskı altında imzaladığı savunması sık görülür.

Arabulucu taahhüdün geçerli olduğuna karar vermez. Taraflar:

• Belgenin aslını,
• Düzenleme ve tahliye tarihlerini,
• Kiralananın teslim tarihini,
• İmza ve temsil durumunu,
• Daha önceki ihtar ve yazışmaları

değerlendirerek dava ve icra risklerini görüşür.

Tahliye taahhüdüne dayanan başvuru ve takiplerde özel süreler vardır. Sürenin başlangıcı ve seçilen yol somut belgeye göre hesaplanmalıdır.

Kira alacağı nasıl görüşülür?

Kira alacağı dosyasında yalnızca toplam rakam söylenmemelidir. Hesap dönemlere ayrılmalıdır.

Banka açıklamalarının eksik olması, elden ödeme iddiası, farklı IBAN kullanılması veya kira bedelinin bir bölümünün başka adla alınması hesabı güçleştirir. Taraflar ödeme kayıtlarını tarih sırasına koymalıdır.

Depozito her zaman son kiraya sayılamaz

Kiracı, depozitoyu tek taraflı olarak “son ayın kirası” kabul etmemelidir. Depozito, sözleşmenin sona ermesinde kira borcu, yan gider veya zarar iddialarının güvencesi olabilir. Bunun nasıl tutulacağı ve iade edileceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Arabuluculukta depozito için şu noktalar netleştirilmelidir:

• Başlangıçta ödenen tutar ve para birimi
• Bankada güvence hesabı bulunup bulunmadığı
• İade veya mahsup edilecek net tutar
• Hasarın olağan kullanımdan mı, hor kullanmadan mı kaynaklandığı
• Fatura, fotoğraf veya servis kaydı
• İadenin tarihi ve hesabı

Olağan kullanım sonucu oluşan eskime ile kiracının verdiği zarar aynı değildir. Boyanın yaşı, eşyanın ekonomik ömrü ve taşınmazın teslim anındaki durumu dikkate alınmalıdır.

Erken tahliye ve anahtar teslimi

Kiracının taşınmazdan fiziksel olarak çıkması, kira ilişkisinin ve ödeme sorumluluğunun her durumda aynı gün sona erdiğini göstermez. Anahtarın usulüne uygun teslimi, kiraya verenin taşınmazı geri aldığının ispatı ve TBK’nin erken geri verme hükümleri önemlidir.

Kiraya veren de zararın büyümesini seyredemez. Taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre, yeni kiracı adayları ve kiraya verme çabaları tartışılabilir.

Anlaşmada anahtar teslim tarihi ile kira sorumluluğunun sona ereceği tarih açıkça yazılmalıdır.

İşyeri kiralarında ek konular

İşyeri kiralarında tarafların tacir olup olmadığı, vergi ve stopaj uygulaması, dövizle sözleşme sınırlamaları, ciro kirası, ruhsat, demirbaş, marka değeri ve devir gibi ek başlıklar bulunabilir.

Şirket adına toplantıya katılan kişinin tahliye, kira bedeli, borç yapılandırması ve ibra konusunda yetkili olması gerekir. Şube müdürü veya emlak yöneticisi her zaman anlaşma imzalama yetkisine sahip değildir.

Vergisel sonuçlar arabulucunun görevi değildir. Net ve brüt bedeller karıştırılıyorsa mali müşavir veya vergi uzmanından görüş alınması gerekebilir.

Anlaşma belgesi ve zorunlu icra edilebilirlik şerhi

HUAK 18/B kapsamındaki kira uyuşmazlığında düzenlenen anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek hazırlanmalıdır.

Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme; anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını, ayrıca taşınmazla ilgili sınırlamalara ve usule uyulup uyulmadığını inceler.

Tarafların ve avukatların imza biçimine ilişkin genel kurala bakıp “Şerhe gerek yok” sonucuna varılmamalıdır. HUAK 18/B özel bir zorunluluk getirmektedir.

Kurgusal örnek olay: Kademeli artış ve planlı tahliye

Bu örnek tamamen kurgusaldır. Gerçek kişi, şirket veya dosyayla bağlantısı yoktur.

Mert, dört yıldır aynı konutta yaşamaktadır. Kiraya veren Selin, mevcut bedelin çevredeki kiraların çok altında kaldığını söyler ve yüksek bir artış ister. Mert bu bedeli hemen ödeyemeyeceğini, ancak sekiz ay sonra başka bir eve taşınabileceğini belirtir.

Taraflar arabuluculuğa şu belgelerle gelir:

• Kira sözleşmesi
• Banka ödeme kayıtları
• Önceki artış yazışmaları
• Kiralananın mevcut durumunu gösteren kayıtlar
• Tarafların teklif hesapları

Görüşmede yalnızca kimin hukuken haklı olduğu tartışılmaz. Kademeli kira, tahliye tarihi, depozito, anahtar teslimi ve son ayların ödemesi birlikte değerlendirilir.

Anlaşma sağlanırsa yeni bedeller dönem dönem, tahliye günü kesin tarih olarak, depozitonun iade koşulları ve anahtar teslim yöntemi açıkça yazılır. HUAK 18/B gereği icra edilebilirlik şerhi alınması da planlanır.

Sık yapılan hatalar

• İlamsız icra istisnasını bütün tahliye uyuşmazlıklarına yaymak
• Arabuluculuk başvurusunun bütün ihtar ve dava sürelerini koruduğunu sanmak
• Kira artışı, kira tespiti ve uyarlamayı aynı kavram gibi kullanmak
• 2026 yılında hâlâ genel yüzde 25 artış sınırı bulunduğunu söylemek
• Güncel TÜFE oranını kontrol etmeden hesap yapmak
• Tapu malikini, kiraya vereni ve temsilciyi ayırmamak
• Tahliye tarihini belirsiz bırakmak
• Anahtar teslimini tutanakla belgelememek
• Depozitoyu otomatik olarak son kiraya saymak
• Hasar ile olağan eskimeyi ayırmamak
• Aidat ve yan gider dönemlerini göstermemek
• İcra edilebilirlik şerhi zorunluluğunu atlamak
• Bilinmeyen bütün talepleri kapsayan geniş ibra yazmak

Kiracı için kontrol listesi

• Kira sözleşmesini ve eklerini hazırladım.
• Ödeme kayıtlarını aylara göre sıraladım.
• İhtar ve tebligat tarihlerini kontrol ettim.
• Tahliye isteniyorsa dayanağını öğrendim.
• Taşınmazın giriş ve mevcut durum fotoğraflarını sakladım.
• Depozitonun miktarını ve ödeme kaydını buldum.
• Teklif ettiğim kira veya tahliye planını hesapladım.
• Anahtar teslimi ve abonelikleri planladım.
• Anlaşmanın hangi haklardan vazgeçirdiğini okuyacağım.

Kiraya veren için kontrol listesi

• Tapu, kira sözleşmesi ve yetki belgelerini hazırladım.
• Kira hesabını ay ve kalem bazında çıkardım.
• Ödemeleri ve mahsupları hesaba kattım.
• Tahliye talebinin hukuki dayanağını ve süresini kontrol ettim.
• İhtarların tebliğ kayıtlarını hazırladım.
• Hasar iddiasını belgeledim.
• Depozito hesabını ayrı gösterdim.
• Uygulanabilir kira veya tahliye seçenekleri oluşturdum.
• Anlaşma sonrası icra edilebilirlik şerhini planladım.

Sık sorulan sorular

Her kira davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda genel kural budur. Ancak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin kanuni hükümler istisnadır. Ayrıca uyuşmazlığın gerçekten kira ilişkisinden doğup doğmadığı incelenmelidir.

Kiraya veren doğrudan tahliye davası açabilir mi?

Dava şartı kapsamındaki bir tahliye davasında önce arabuluculuğa başvurulmalıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye ise ayrı bir kanuni yoldur ve özel istisna kapsamındadır.

2026 yılında konut kirası en fazla yüzde 25 mi artırılabilir?

Hayır. Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde 25 sınırlaması 1 Temmuz 2024’ten itibaren devam etmemiştir. 2026 döneminde sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu’nun güncel hükümleri uygulanır.

Arabulucu yeni kira bedelini belirleyebilir mi?

Hayır. Arabulucu karar vermez. Taraflar anlaşırsa yeni bedeli kendileri belirler; anlaşamazlarsa koşulları varsa mahkemeden kira tespiti veya uyarlama istenebilir.

Kiracı tahliyeyi kabul ederse hemen çıkmak zorunda mı?

Anlaşmada kabul ettiği tarih ve yükümlülük önemlidir. Tahliye tarihi, anahtar teslimi ve diğer koşullar açıkça yazılmalıdır. İmzadan önce anlaşmanın icra ve dava etkisi anlaşılmalıdır.

Anlaşma belgesi imzalandığında ayrıca mahkemeye gidilir mi?

HUAK 18/B kapsamındaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmada görevli yer, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Arabuluculukta anlaşılmazsa ne olur?

Son tutanak düzenlenir. Dava şartı tamamlanmış olur; taraf koşulları varsa görevli ve yetkili mahkemede dava açabilir. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmesine ilişkin kurallara uyulmalıdır.

Mevzuat ve güncellik notu

Bu bölüm hazırlanırken başlıca şu düzenlemeler esas alınmıştır:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle 18/A ve 18/B maddeleri ile geçici 3. madde
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle kira sözleşmesine ilişkin hükümler
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri
• 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
• 7531 sayılı Kanunla ilk toplantıya katılmamanın sonuçlarında yapılan değişiklikler
• 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi

Son kontrol tarihi: 7 Ağustos 2026

Kira artışında kullanılacak endeks oranı, ücret tarifesi ve bazı parasal sonuçlar zamanla değişebilir. Tahliye, kira tespiti, uyarlama, ihtar ve icra takibi özel sürelere bağlı olabilir. Somut olayda güncel kanun metni ve başvuru tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu bölüm hukuki danışmanlık değildir. Genel bilgilendirme amacı taşır. Özellikle tahliye, icra takibi, süre hesabı, yüksek tutarlı kira ve geniş kapsamlı anlaşma metinlerinde somut olaya özgü hukuki yardım alınabilir.